Με αφορμή τη συζήτηση στο ΔΣ στις 19.07.2023 για την ευρύτερη περιοχή του Κάστρου

Και το καθεστώς προστασίας που ισχύει μέχρι σήμερα

Του
Γιώργου Θερμού, Χημικός Μηχανικός – Περιβαλλοντολόγος

Η αναφορά θα περιορισθεί στις υφιστάμενες χωροταξικές και νομικές δεσμεύσεις όσον αφορά την επιτρεπόμενη δόμηση και τις χρήσεις γης στο βόρειο & δυτικό μέτωπο της Λιμνοθάλασσας όπως έχουν νομοθετηθεί με αυξημένης ισχύος νομοθετήματα.

Στην εικόνα 1 φαίνονται τα όρια της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ-διακεκομμένη κίτρινη
γραμμή) και της Αδόμητης ζώνης του Αρχαιολογικού χώρου του κάστρου της Αγίας Μαύρας (διακεκομμένη μώβ γραμμή).

Οι ζώνες έχουν θεσμοθετηθεί η μεν αρχαιολογική ζώνη από το 2005 (ΦΕΚ 1061/Β/27-7-2005): ως ΖΩΝΗ Α, αδόμητη – απολύτου προστασίας του αρχαιολογικού χώρου του Κάστρου Αγίας Μαύρας η δε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) από το 1997 (ΦΕΚ 1096/Δ/97), ως περιοχή προστασίας όπου απαγορεύεται η δόμηση και η αλλοίωση του φυσικού περιβάλλοντος.

Σύμφωνα με το ΠΔ/14-11-1977 (ΦΕΚ 1096/Δ/97) «…καθορίζεται στην περιοχή της Γύρας του Δήμου Λευκάδας Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου και χαρακτηρίζεται ως περιοχή προστασίας όπου απαγορεύεται η δόμηση και η αλλοίωση του φυσικού περιβάλλοντος και Επιτρέπονται μόνο:

– Η κατασκευή δημοτικών εγκαταστάσεων, όπως υπαίθριων αθλητικών εγκαταστάσεων, περιπτέρων-αναψυκτηρίων, αποδυτηρίων λουσμένων, αποχωρητηρίων εξ ελαφράς κατασκευής, στεγάστρων, κιοσκιών, τεντών, εγκαταστάσεων παιδότοπων και εγκαταστάσεων στήριξης φυτών, (πέργκολες), έπειτα πάντα από έγκριση της αρμόδιας Επιτροπής Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (ΕΠΑΕ).

– Το κατώτατο όριο κατάτμησης και αρτιότητας ορίζεται σε 10 στρέμματα, ενώ οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης των παραπάνω επιτρεπόμενων χρήσεων ορίζονται ως εξής:

• Μέγιστη επιτρεπόμενη δομήσιμη επιφάνεια κτιρίων 80 τμ.
• Μέγιστο επιτρεπόμενο ύφος κτιρίων 4,5 μέτρα μετρούμενο από το περιβάλλον φυσικό έδαφος συμπεριλαμβανομένης και της στέγης, η κατασκευή της οποίας είναι υποχρεωτική.

– Στις περιοχές αυτές απαγορεύεται η διάνοιξη ιδιωτικών οδών παράλληλων προς την ακτογραμμή ή και κάθετων προς αυτή. Επιτρέπεται μόνο η διάνοιξη κοινοτικών και δημοτικών οδών, σύμφωνα με τη διαδικασία της ΚΥΑ 69269/5387/1950 (Β” 678)»

Περαιτέρω σύμφωνα με τις διατάξεις της αρχαιολογικής νομοθεσίας για τις επιτρεπόμενες παρεμβάσεις σε ζώνες Α αρχαιολογικού χώρου όπως το γήπεδο ιδιοκτησίας του ΤΑΟΛ και το γήπεδο του τουριστικού Περιπτέρου, που σημειωτέον εφάπτονται του ανατολικού ορίου της ΖΟΕ, και ειδικότερα στο άρθρο 13 του Ν.3028/2002 ορίζεται:

«…Στην περιοχή αυτή (Ζώνη Α) μπορεί να επιτρέπεται με ειδικά αιτιολογημένη απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού ύστερα από γνώμη του Συμβουλίου (του ΚΑΣ) μόνο η κατασκευή κτισμάτων ή προσθηκών σε υπάρχοντα κτίρια που είναι αναγκαία για την ανάδειξη των μνημείων ή χώρων καθώς και για την εξυπηρέτηση της χρήσης τους (των μνημίων)».

Σύμφωνα δε με την εισήγηση της ΔΒΜΑ του Υπουργείου κατά την σχετική συνεδρίαση του ΚΑΣ με αφορμή την αίτηση έγκρισης της τότε μελέτης που υποβλήθηκε από το Λιμενικό Ταμείο για το τουριστικό περίπτερο ( πρακτικό της Συνεδρίασης 41/19-10- 2021, ΘΕΜΑ 22o): «Εκτός από την ανωτέρω μνημονευθείσα στο νόμο εξαίρεση, η οποία αφορά στα αναγκαία για την εξυπηρέτηση των αρχαιολογικών χώρων κτίρια και προφανώς παραπέμπει σε κτίρια, την ευθύνη των οποίων έχει το ΥΠΠΟΑ και όχι άλλοι φορείς ή ιδιώτες, όπως αναψυκτήρια του ΟΔΑΠ, W.C. των αρχαιολογικών χώρων, πωλητήρια, κ.λπ., εντός των αδομήτων Α ζωνών επιτρέπεται μόνο η συντήρηση και επισκευή των νομίμως υφισταμένων κτισμάτων για λόγους χρήσης και υγιεινής, απαγορευομένης οποιασδήποτε επέκτασης καθ’ ύψος ή κατ’ έκταση. Εντός των αδομήτων Α ζωνών απαγορεύεται η δόμηση, οποιαδήποτε φυσική ή τεχνητή διαμόρφωση του εδάφους καθώς και οποιαδήποτε άλλη κατασκευή, για την οποία απαιτείται ή δεν απαιτείται έγκριση της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, π.χ αποθήκες, θερμοκήπια, τροχόσπιτα, δεξαμενές, αντλιοστάσια, ποιμνιοστάσια, καντίνες, κ.λπ. Επίσης απαγορεύεται η διάνοιξη νέων οδών, η διαπλάτυνση και ασφαλτόστρωση υφισταμένων οδών, επιτρεπομένης μόνο της βελτιώσεως των υπαρχόντων οδοστρωμάτων. Ας σημειωθεί, τέλος, ότι ακόμη και για την απλή παραχώρηση χρήσης αιγιαλού και παραλίας σε δήμους για την ανάπτυξη ομπρελοκαθισμάτων κατά την καλοκαιρινή περίοδο, σπανίως αυτό επιτρέπεται εντός αδομήτου ζώνης Α και πάντοτε κατόπιν γνωμοδότησης του Κ.Α.Σ.»

Και συνεχίζει η εισήγηση της ΔΒΜΑ του Υπουργείου, μεταφέρω επί λέξει από το πρακτικό: «Όταν το Υπουργείο κηρύσσει μία αδόμητη ζώνη, θέλει η συγκεκριμένη περιοχή να παραμείνει αλώβητη και όχι να γεμίσει με στέγαστρα ή με σκίαστρα ή με deck και όπως υποστηρίζει η εισηγήτρια, ως Υπουργείο δεν το έχουν κάνει ποτέ αυτό, συνεπώς για τη ΔΒΜΑ αυτά είναι απορριπτέα.»

Με βάση τα παραπάνω γίνεται κατανοητό ότι το καθεστώς προστασίας της περιοχής όσον αφορά την δόμηση και τις χρήσεις γης στην εξεταζόμενη περιοχή έχει καθορισθεί με πολύ συγκεκριμένο και επαρκή κατά την γνώμη μου τρόπο και ως εκ τούτου επαφίεται στην πραγματική και εν τις πράγμασι βούληση της τοπικής
διοίκησης εάν θέλει να το υπερασπιστεί.

Σκέψεις ή προτάσεις για αναθεώρηση των όρων της ΖΟΕ όπως διατυπώθηκαν στην περίφημη ΟΧΕ του 2018 (σελίδα 133): «Μέσω της επιτόπιας έρευνας, που πραγματοποιήθηκε στις περιοχές κάλυψης της ΖΟΕ διαπιστώνεται η ανάγκη αναθεώρησης των όρων της ΖΟΕ, ώστε να υπάρξει ένας συνολικός σχεδιασμός της περιοχής που να ανταποκρίνεται στα σημερινά χαρακτηριστικά και τις αναπτυξιακές ανάγκες της περιοχής» ή προτάσεις που ακούστηκαν στην συνεδρίαση 19/7/23 του ΔΣ μόνο για συγκεκριμένο τμήμα της ΖΟΕ (π.χ στην Γυράπετρα-Τσούντα), κάθε άλλο παρά βοηθούν την προστασία της περιοχής αντίθετα μάλιστα μέσω της σαλαμοποίησης ανοίγουν τον δρόμο για πλήρη τουριστικοποίηση της περιοχής.

Σ΄ αυτή την αρνητική κατεύθυνση βέβαια συνέβαλε και συμβάλλει και η μόνιμη και ανεπίτρεπτη για το θεσμό επωδός της δημοτικής αρχής που έχει υιοθετήσει το δόγμα: «Δεν μας πέφτει λόγος σε εκτάσεις που δεν έχουμε αρμοδιότητα ή ιδιοκτησία» όπως έπραξε στην περίπτωση του Τουριστικού Περίπτερου στο κάστρο μέχρι τον περασμένο χρόνο ή σήμερα στο οινοποιείο του ΤΑΟΛ, στο κτήμα του Πασά, στο Λιμάνι του Περιγιαλιού, στο χωροταξικό και περιβαλλοντικό έκτρωμα στο καταφύγιο στο Νυδρί κλπ.

Πράγματι εντός της ΖΟΕ και εντός της ζώνης Α του αρχαιολογικού χώρου υπάρχουν και ιδιωτικές ιδιοκτησίες εκτός απ αυτές του Δήμου, του Δημοσίου και της κοινωνικής ιδιοκτησίας του Ταμείου Οινοπαραγωγών Λευκάδας.

Στην εικόνα 2 φαίνονται τα όρια ιδιοκτησιών σύμφωνα με τις δηλώσεις ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο με ημερομηνία εγγραφών/μεταβολών μέχρι 18-7-23.

Επειδή όμως όλες αυτές οι ιδιοκτησίες έχουν από χρόνια υπαχθεί σε ειδικό καθεστώς χωροταξικών και πολεοδομικών όρων για λόγους δημοσίου συμφέροντος (προστασία του περιβάλλοντος και της πολιτιστικής κληρονομιάς), οφείλει η εκάστοτε δημοτική αρχή να επαγρυπνεί και να παρεμβαίνει για την προστασία αυτού του δημοσίου συμφέροντος άσχετα από το ιδιοκτησιακό καθεστώς που τις διέπει.

Τα παραδείγματα τέτοιων καλών πρακτικών αποτελεσματικής παρέμβασης όπως του Δήμαρχου Πάτρας στην παραλιακή ζώνη ιδιοκτησίας της ΑΕ – Λιμένας Πατρών, του Δήμαρχου Πάρου στην ΖΟΕ Πάρου ιδιοκτησίας συγκεκριμένης Ιδιωτικής εταιρείας ή του δημάρχου Χανίων σε κτίριο ιδιοκτησίας του Πολυτεχνείου εντός αρχαιολογικού χώρου, που σημειωτέον όλα προορίζονταν για τουριστική/ Ξενοδοχειακή εκμετάλλευση, δείχνουν τον δρόμο σε καθένα που δεν αρκείται σε εύκολα ευχολόγια και αόριστες διακηρύξεις.

Αθήνα 20-07-2023